Schon im Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06 - hatte der BGH entschieden, dass Quotenabgeltungsklauseln mit "starrer" Abgeltungsquote in Formularmietverträgen unwirksam sind (wir berichteten hierüber schon im Blog). Nun hat der Bundesgerichtshof diese mieterfreundliche Rechtsprechung fortgesetzt. In seinem Urteil vom 26.9.2007 - VIII ZR 143/06 - entschied er, dass auch Qutenabgeltungsklauseln mit "flexibler", also vom tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung abhängender Abgeltungsquote im Einzelfall unwirksam sein können, wenn sie dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich machen, wie die Abgeltungsquote genau zu berechnen ist.

Die vom BGH so für unwirksam gehaltene Klausel lautete wie folgt:

"Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen [...] nicht fällig, so zahlt der Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung von Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum [...], sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der [...] festgestzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen."

Welcher nicht juristisch gebildete Mieter könnte diesem Kauderwelsch wohl entnehmen, dass er die Möglichkeit hat einzuwenden, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich abgenutzt? Und wie genau soll sich der Fristenzeitraum berechnen?

Genau das fragte sich der BGH auch und stellte fest, dass die Klausel unverständlich ist und deshalb gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot verstößt. Das hat deren Unwirksamkeit zur Folge.

Wer sich jetzt als Mieter bei einem Blick in den eigenen Mietvertrag freut, weil er nun auch bei Beendigung des Mietvertrages keine anteiligen Renovierungkosten übernehmen zu müssen meint, dem sei geraten, noch einmal genau hinzuschauen: Die Rechtsprechung des BGH bezieht sich nur auf Formularmietverträge, also Vertragstexte, die für eine Vielzahl von Vertragsabschlüssen vorgesehen sind. Außerdem ist im Einzelfall zu prüfen, ob der eigene Mietvertrag auch genau den vom BGH beurteilten Vertragstext enthält. Schon kleine textliche Abweichungen können eine große Wirkung haben und die Klausel im konkreten Fall durchaus auch für einen juristischen Laien verständlich machen. Dann entfällt die Verpflichtung zur Übernahme anteiliger Renovierungskosten nicht - jedenfalls nicht wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot.